Un apartamento de estación es una vivienda con tres dueños a la vez: tú, la comunidad y el clima. Esta guía va de los apartamentos de Formigal (Sallent de Gállego), Panticosa, Cerler (Benasque), Jaca, Candanchú (Aísa) y Canfranc, y de lo que conviene saber antes de abrir una pared.
Tu piso, el edificio y la Junta: qué decide quién
La Ley de Propiedad Horizontal reparte la obra en tres cajones:
- Dentro de tu apartamento. Puedes modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios si no menoscabas la seguridad del edificio, su estructura general ni su aspecto exterior, ni perjudicas los derechos de otro propietario. Debes dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad (art. 7.1). En el resto del inmueble no puedes tocar nada.
- Lo que hay que conservar. Tejado, estructura, instalaciones comunes: las obras necesarias para el mantenimiento y el deber de conservación son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la Junta (art. 10.1.a).
- Lo que se vota. El art. 17 fija las mayorías. Las obras de eficiencia energética del edificio, incluida la envolvente, y las renovables de uso común salen con mayoría simple de propietarios y de cuotas mientras el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades ordinarias de gasto común. Cerrar terrazas o alterar la estructura o la fábrica pide tres quintas partes.
Ojo: cambiar ventanas, cerrar una terraza o pintar la carpintería exterior toca el aspecto del edificio. Aunque sea «tu» ventana, es fachada de todos. Mira los estatutos y pregunta al administrador antes de pedir presupuesto.
La comunidad también decide sobre el alquiler turístico: el acuerdo expreso que apruebe, limite, condicione o prohíba esa actividad requiere tres quintas partes de propietarios y de cuotas, y no tiene efectos retroactivos (art. 17.12). Puede fijar una cuota especial de gastos o un incremento de participación en gastos comunes, siempre que no suponga más del 20 %.
Seis estaciones, seis alturas
La nieve y el frío no son iguales en todas. Estos son los datos de cada municipio (altitud aproximada del núcleo principal del municipio, no de la estación):
| Municipio | Núcleo de estación | Altitud aprox. | Zona climática | Radón |
|---|---|---|---|---|
| Jaca | Puerto Astún | 820 m | E1 | zona II |
| Canfranc | Canfranc-Estación | 1.040 m | E1 | zona II |
| Aísa | Candanchú | 1.043 m | E1 | zona II |
| Benasque | Cerler | 1.138 m | E1 | zona II |
| Panticosa | Baños de Panticosa | 1.184 m | E1 | zona II |
| Sallent de Gállego | Formigal | 1.305 m | E1 | zona II |
Todos están en la zona climática E1 del Código Técnico, la más fría de la provincia, y en la zona II de radón del DB HS 6. Las cotas salen de modelos del terreno y son aproximadas.
El acceso en invierno conviene dejarlo claro en el presupuesto: pregunta al profesional si el precio incluye el transporte de materiales y escombros y qué pasa si la nieve complica la llegada. No hemos encontrado ninguna ordenanza o bando que limite las obras en temporada de esquí en Sallent de Gállego, Panticosa, Benasque, Jaca ni Canfranc, pero no lo damos por descartado: no hemos leído las ordenanzas de ruidos (Jaca tiene una de ruidos y vibraciones) y tu comunidad puede tener su propio calendario en los estatutos. Pregúntalo en el ayuntamiento.
La nieve sobre la cubierta del edificio
La cubierta es de la comunidad, y el Código Técnico (DB SE-AE, anejo E) da la sobrecarga de nieve sobre un terreno horizontal. Toda la provincia está en la zona 2:
| Altitud | Sobrecarga de nieve |
|---|---|
| 800 m | 1,1 kN/m² |
| 1.000 m | 1,5 kN/m² |
| 1.200 m | 2,0 kN/m² |
| 1.400 m | 2,6 kN/m² |
| 1.600 m | 3,5 kN/m² |
Huesca capital, a 470 m, 0,7 kN/m². La del tejado concreto la calcula el técnico con su forma y su inclinación; lo que a ti te interesa es otra cosa: si vas a cambiar la cubierta, instalar placas o montar una terraza, hace falta un técnico con la cota real del edificio, y la decisión es de la Junta. Para los tejados de losa, la guía de tejados de losa y nieve lo explica con más calma.
Aislamiento y calefacción: lo que se hace y lo que no
En zona E1 el aislamiento pesa más que la caldera. Lo que tocas dentro de tu apartamento (suelos, trasdosados por dentro, ventanas si la comunidad lo permite, radiadores) lo decides tú, con el aviso del artículo 7. La envolvente del edificio (fachada exterior, cubierta, carpintería común) la decide la Junta, con la mayoría simple si es eficiencia energética y cabe en el límite de doce mensualidades.
Vale la pena preguntar a la comunidad si hay certificado energético del edificio: del certificado salen las deducciones del IRPF por rehabilitación energética (20 % por reducir al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, con base máxima de 5.000 € al año; 40 % por reducir al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o subir a clase A o B, con base de 7.500 €; ambas para obras hasta el 31 de diciembre de 2026 con certificado emitido antes del 1 de enero de 2027; y 60 % en la rehabilitación energética del edificio entero hasta el 31 de diciembre de 2027). Detalle en la guía de calefacción y aislamiento.
IVA: depende de quién encarga la obra
El tipo reducido del 10 % (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA) se aplica si el destinatario es una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para su uso particular, o una comunidad de propietarios, la vivienda se terminó al menos dos años antes del inicio de las obras y quien las hace no aporta materiales o estos no pasan del 40 % de la base. Si no se cumple algo de eso, el 21 %.
Tres casos de apartamento:
- Es tu casa de vacaciones y la usas tú: puede ir al 10 % si cumple lo anterior.
- La comunidad encarga el tejado o la fachada: el 10 % le puede corresponder a la comunidad. Cada propietario paga su cuota con el IVA ya aplicado.
- Lo alquilas a turistas o es de una sociedad: quien encarga actúa como empresario. Pregunta a tu asesor antes de firmar.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, amplía el 10 % a las viviendas destinadas a arrendamiento como vivienda habitual, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, y exige pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. A fecha de 12 de noviembre de 2026 sigue pendiente de convalidación: con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la decide la Diputación Permanente. No cuentes con ello hasta que se convalide. Más sobre impuestos en la guía de IVA e IRPF de la reforma.
Alquiler turístico: qué dice Aragón
Si piensas alquilar el apartamento a turistas, el Gobierno de Aragón regula las viviendas de uso turístico con el Decreto 1/2023, de 11 de enero, que aprueba su Reglamento. Según su página oficial, las personas titulares pueden presentar una declaración responsable ante la autoridad competente, y hay un registro de las viviendas de uso turístico en activo. Los requisitos de la vivienda no los hemos podido comprobar: consúltalos en esa página y no empieces la obra sin saber si tu reforma los afecta.
Antes de nada, comprueba lo que digan los estatutos de tu comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal no permite desarrollar en el piso actividades prohibidas en los estatutos (art. 7.2): la declaración ante Aragón y el permiso de la comunidad son dos cosas distintas.
Cuánto cuesta y dónde pedir presupuesto
Los precios de obra de apartamentos en estación no los hemos encontrado: Habitissimo da rangos de toda España (de 650 a 900 € el m² en una reforma integral, de 1.200 a 4.500 € un baño, de 3.500 a 12.500 € una cocina y de 100 a 250 € el m² una ventana de PVC). Pídelos varios y compáralos con los de la guía de precios. Para Jaca, mira también la página de reformas en Jaca: ICIO del 3,60 % y ayudas de su casco. Dónde pedir licencia lo cuenta la guía de licencias e ICIO.