Una casa de pueblo con cien años o más casi nunca falla por donde se ve. Falla por arriba (el tejado) y por abajo (los cimientos y la humedad). Por eso el orden de la obra importa más que el acabado: lo primero que se gasta es lo que no luce.
¿Por dónde se empieza a reformar una casa de pueblo?
La guía de precios de Habitissimo, actualizada el 16 de septiembre de 2026, lo dice sin rodeos: lo primero es que un arquitecto revise el estado de la estructura, y solo después se decide el resto. En una casa vieja puede haber vigas dañadas por el paso del tiempo. Este es el orden que sale de esa guía:
- Estructura y cimientos. Es lo más complejo y lo más caro. Si falla, no hay cocina que valga.
- Cubierta. Es de las partes que más sufren con el tiempo y puede pedir tejado nuevo o refuerzo de la estructura que lo sostiene. En el Pirineo tiene además su propia guía: tejados de losa y nieve.
- Fachada y humedades. Grietas, humedades y, según el caso, aislamiento.
- Instalaciones. En casas antiguas pueden aparecer tuberías de plomo o cuadros eléctricos que no soportarían más potencia. Cambiarlas con las paredes abiertas sale mucho más barato que hacerlo después.
- Distribución. Mover tabiques o cambiar el uso es lo que activa el proyecto y el permiso.
Antes de ese orden, una visita con el arquitecto y una pregunta sencilla: ¿qué muros son de carga? De la respuesta depende el permiso de la siguiente sección.
¿Qué permiso hace falta: licencia o declaración responsable?
La ley de urbanismo de Aragón reparte las obras en tres títulos. Lo que cuenta es lo que le haces a la casa, no lo que cuesta:
| Si la obra | Título | Artículo |
|---|---|---|
| altera la composición exterior, el volumen, la envolvente o el sistema estructural, o cambia el uso | Licencia | 226.2.c |
| no varía esencialmente nada de eso (reforma interior, nueva distribución sin tocar muros de carga) | Declaración responsable | 227.2.b |
| renueva instalaciones | Declaración responsable | 227.2.c |
| es de escasa entidad y no entra en lo anterior | Comunicación previa | 228 |
Las diferencias en la práctica son de plazo. La declaración y la comunicación legitiman la obra desde el día en que las presentas. La licencia se resuelve en un máximo de tres meses y, si el ayuntamiento no contesta, entiendes que te la han denegado. Si el proyecto lo exige la normativa de edificación, irá firmado por un técnico.
Cada ayuntamiento concreta el trámite. En Huesca, por ejemplo, el acondicionamiento menor de una vivienda va por comunicación previa y la reforma sin tocar fachada, volumen, envolvente ni estructura por declaración responsable. Jaca publica el impreso de comunicación previa de obras menores (con presupuesto por partidas) y el de licencia de obras mayores; Monzón y Barbastro tienen comunicación, declaración responsable y licencia en su sede; la sede de Sabiñánigo no tiene trámite de obras, y de Fraga no hemos podido comprobarlo. Pregunta en el ayuntamiento antes de contratar.
Ojo: una casa de pueblo suele ser de piedra de carga. Si abres un hueco en un muro para unir dos habitaciones, estás tocando la estructura. Sin la licencia que corresponde, el ayuntamiento puede parar la obra.
Un ejemplo con el impuesto de la obra
El ICIO, el impuesto municipal sobre la obra, es un porcentaje del presupuesto de ejecución material. Sabiñánigo lo fija en el 3,59 %. En una reforma de 62.450 € serían 2.241,96 €. Su ordenanza prevé, además, una bonificación de hasta el 95 % para rehabilitar una vivienda habitual en los pueblos del municipio, siempre que el Pleno lo declare. Si te lo conceden al máximo, pagarías 112,10 €. Hay que pedirla con la licencia o dentro de los plazos que fije la ordenanza, y no es automática. Para otros ayuntamientos, la calculadora y los tipos están en la guía de licencias e ICIO.
Jaca tiene una bonificación comparable para el casco histórico y el casco antiguo de sus núcleos rurales: hasta el 95 % en obras de mantenimiento, reparación de cubierta y conservación de edificios de más de 30 años, también con declaración del Pleno.
¿Y si es una borda, una torre o una casa aislada?
Fuera del núcleo, en suelo no urbanizable, el camino es otro. La ley permite rehabilitar bordas, torres y otros edificios rurales tradicionalmente asociados a la explotación agraria o al medio rural, siempre que mantengas las características tipológicas externas tradicionales y la adaptación al paisaje (art. 35.1.c). Se hace por autorización especial:
- El ayuntamiento abre información pública durante veinte días hábiles.
- El Consejo Provincial de Urbanismo informa en dos meses.
- El ayuntamiento resuelve en otros dos.
- Con informe favorable y sin respuesta del ayuntamiento, se entiende concedida; con informe desfavorable, denegada.
- Concedida la autorización, falta el título para ejecutar la obra, salvo que se tramiten a la vez.
La ley admite cambio de uso, renovar elementos obsoletos o en mal estado y dividir la construcción en varias viviendas si cabe. Para ampliar, el plan general fija un porcentaje que nunca puede pasar del 100 %, y hay que acreditar que el volumen ya existía. Si el plan general no dice nada, el límite es el 20 % de lo construido o 20 m², lo que dé más.
Ojo: no compres una borda contando con vivienda sin mirar el plan general del municipio. Muchas veces no se sabe qué se puede hacer hasta que se pide la autorización especial: pregunta antes en el ayuntamiento y que el arquitecto confirme la superficie preexistente.
¿Qué cambia si la casa está en el Pirineo o en un conjunto histórico?
En La Jacetania, el Alto Gállego, Sobrarbe y La Ribagorza rigen las Directrices Parciales de Ordenación Territorial del Pirineo Aragonés. Para una casa tradicional dicen tres cosas útiles:
- En obras en edificios tradicionales se tenderá a recuperar su composición y sus elementos constructivos antiguos (art. 61).
- En la rehabilitación de viviendas tradicionales, la Administración puede permitir, con justificación, un margen de tolerancia en las condiciones mínimas de habitabilidad (art. 62). Es decir, una casa vieja no tiene que cumplir al milímetro lo que se pide a una nueva.
- En los conjuntos de interés arquitectónico de su anejo A hay que mantener la volumetría, los materiales, los acabados y el color tradicionales, sin antenas en las cubiertas, y las obras pasan por la Comisión Provincial de Patrimonio Cultural (art. 66). Aparecen en esa lista pueblos de La Jacetania como Fago o Aragüés del Puerto; este último tiene 123 habitantes en 2025 y Fago, 24.
Si tu casa es un Bien de Interés Cultural o está en su entorno, cualquier obra, también interior, necesita autorización de la Comisión Provincial del Patrimonio Cultural antes de pedir la licencia al ayuntamiento. Tiene tres meses y, si no contesta, debes entender que te la han denegado. Una licencia dada sin ella es nula. En la provincia son conjuntos históricos Aínsa, Ansó, Arén, Graus, Jaca y Alquézar (Real Decreto de 26 de febrero de 1982); Roda de Isábena solo tiene un expediente incoado en 1988. Si tu pueblo no está en la lista, pregunta en el ayuntamiento antes de presentar nada.
Qué restricciones de obras hay en temporada turística en los pueblos del Pirineo no lo hemos podido comprobar. No hemos encontrado ninguna, pero eso no basta: en un pueblo con esquí o muchos visitantes, pregunta en el ayuntamiento qué meses puedes trabajar.
¿Cuánto cuesta reformar una casa de pueblo?
Habitissimo publica para rehabilitar una casa de pueblo de 500 a 1.000 € el m², sin distinguir provincia: es una media de España, no la de Huesca. Con 200 m² la cuenta da de 100.000 a 200.000 €; es aritmética, no un presupuesto. Los números que publica para una casa de 150 m² explican por qué el rango es tan ancho: 75.000 € la rehabilitación entera, de los cuales 6.500 € son el tejado, 15.000 € los cimientos y 4.500 € una fachada de 100 m². Una reforma de una casa antigua de 120 m² sin tocar estructura ni distribución arranca en 40.000 €.
La misma guía da tres porcentajes que se olvidan al hacer cuentas: el proyecto, entre el 4 y el 7 % del presupuesto de ejecución material; las licencias, entre el 2 y el 5 %; y la mano de obra, en torno al 30 %. Los precios por oficio, la calefacción y el aislamiento están en precios de reformas en Huesca.
Dos preguntas que ahorran dinero antes de firmar: ¿el presupuesto incluye el proyecto y los permisos?, ¿quién retira los escombros? En un pueblo apartado, pregunta también cuánto cobran por el desplazamiento.
¿Qué ayudas y deducciones hay para una casa de pueblo?
Deducción en el IRPF de Aragón. Si tienes menos de 36 años, es tu primera vivienda y la casa está en un municipio de menos de 3.000 habitantes, puedes deducirte el 5 % de lo que pagues por adquirirla o rehabilitarla como vivienda habitual. Vale también en una entidad local menor o en un núcleo separado del pueblo que da nombre al municipio. Tu base imponible, general más del ahorro menos los mínimos, no puede pasar de 21.000 € en declaración individual ni de 35.000 € en conjunta. Hay un 7,5 % en asentamientos rurales del régimen de fiscalidad diferenciada, pero no hemos podido comprobar cuáles son. Que una obra cuente como rehabilitación lo decide la normativa estatal de 2012, así que no cualquier reforma vale: confírmalo con tu gestor antes de empezar.
Ejemplos con datos de 2025: Ansó (409 habitantes), Bielsa (479), Broto (615), Torla-Ordesa (342) y Bonansa (85) están muy por debajo del tope. Sabiñánigo supera los 9.000, pero sus pueblos pueden contar como entidad singular separada: dato que debe confirmar Hacienda, no nosotros.
Estatal. El IVA de la obra es del 10 % si la encargas para uso propio, la casa se terminó hace más de dos años y los materiales que pone el profesional no pasan del 40 % de la base. Si no, el 21 %. Y las deducciones del IRPF por eficiencia energética en la vivienda (del 20 y del 40 %) acaban el 31 de diciembre de 2026 para obras y certificado; la del 60 %, para el edificio entero, llega hasta el 31 de diciembre de 2027. Lo explicamos en IVA e IRPF de la reforma.
Subvenciones. A 11 de noviembre de 2026 no hemos encontrado ninguna abierta para particulares en Aragón. Las que quedan están en ayudas a la rehabilitación en Aragón, y para tejados de losa en Jaca y Sabiñánigo, en tejados de losa y nieve.
¿Cómo pedir presupuestos para una casa de pueblo?
Para una obra con estructura no pidas cifras sin visita: que el profesional vea la casa. Compara siempre dos o tres presupuestos con mano de obra, materiales y desplazamiento por separado, con el IVA indicado y con la persona que presenta la declaración o la licencia. Con el botón de presupuestos de esta página llegas al formulario de Habitissimo, que pasa tu petición a profesionales que trabajan en tu zona.